I takhle může vypadat stejná místnost. Rozdíl v ní je zhruba týden času, návštěva malíře, bytového designéra a profesionálního fotografa.

Rozdíl PŘED a PO předprodejní přípravě

Třešničkou na dortu předprodejních příprav je pak vybavení bytu (případně domu) nábytkem dle návrhu bytového designéra. Tzv. ,,home staging" dokáže z prostoru vymáčknout maximum. A to jak atmosférou, tak i možnostmi využití. Staging nevyužívám jen jako prvoplánový nástroj k nastřelení ceny, ale považuji ho za nezbytný k důstojné nabídce. Zdaleka ne každý si totiž umí prázdný prostor představit tak, jak následně může fungovat.

Hádejte dvakrát, jestli vypadají nemovitosti lákavěji nezařízené a nebo vybavené nábytkem a doplňky dle návrhů profesionálů.

Každé nabídce zpracovávám samotný web, na kterém - na rozdíl od klasických inzertních serverů - mohu uvést spoustu důležitých informací.

Rozsáhlá nabídka

Mým základním úkolem není dostat na prohlídky co nejvíce nekvalitních zájemců, ale co nejvíce těch kvalitních. Proto musí mít každý už předem jasno v tom, kam se vlastně jede podívat.

U několika případů jsem si v reálném čase ověřil, jaký je rozdíl mezi nedostatečnou a obsáhlou nabídkou. Některé z těchto případů jsem popsal v článcích, například tady, tady, tady nebo tady. Případové studie, které do té doby nikdo nepsal, se od té doby staly běžným standardem i dalších makléřů.

Dostatek kvalitních fotografií

Profesionálního fotografa používám pro svou práci již od roku 2014. V těchto dobách stačilo mít hezké fotky a bylo vyhráno, ostatně jako začátečník jsem mnohdy pracoval a nevýhradně (dnes to z mnoha důvodů nepřichází v úvahu). Díky kvalitním fotografiím jsem ale až na výjimky nemovitost prodal vždy já.

Jeden z prvních domů, který jsem nechal nafotit profíka (2014). Kvalita je z dnešního pohledu úsměvná, měli jste ale vidět druhý inzerát. Dům jsem prodal :-)

Dnes už je samozřejmě všechno jinak. Máme jinou techniku, jiné zkušenosti a kvalitnímu zdokumentování věnujeme ročně stovky hodin.

Že fotografie prodávají se říká od nepaměti a tak by byla škoda, kdyby byly nemovitosti za mnoho milionů nafocené hůře, než jogurty v letácích. Heslem se samozřejmě řídíme do dneška, jen jsme na tom od minule trochu zapracovali.

Kluky s fotkama celkem drtím, z některých zakázek jsme si jich přivezli i přes 1.000.  Dobrý výsledek si to ale žádá - na fotkách musí být všechno. Od celků až po detaily. V některých případech se z focení vracíme až po půlnoci, ale výsledek za to vždy stojí.

Prodejní video

S prvními videi jsem začal v roce 2016, ačkoliv jsem tehdy ještě úplně nechápal jejich důležitost. Video je mimořádně efektivní nástroj, jak během několika desítek vteřin předat informace, hromadu vizuálních vjemů, emoce i myšlenku. Je nezastupitelným hybatelem kampaní na sociálních sítích, kde videa postupně přebírají vládu nad fotkami.

V případě některých zakázek zpracováváme mimo hlavního videa i kratší trailer, který využíváme pro efektivnější výkony v kampaních na sociálních sítích. Takové video má navnadit a přivést zájemce na web, kde na něj čeká hlavní video s popisnými informacemi.

Na videích spolupracuji s různými lidmi, nejčastěji však s klukama z Visual Planet. Za více než 100 videí, které jsme spolu natočili, už jsme se přeci jenom trochu sladili.

Virtuální prohlídka

Máme fotky i video, ale něco tomu pořád chybí. Úplně nejlepší by bylo, kdyby si zájemce mohl nemovitost projít ještě před samotnou osobní návštěvou! A v dnešní době to platí dvojnásob.

Technologie Matterport splnila sen o tzv. relevantním zájemci. Tedy o tom, kdo je před samotnou návštěvou detailně obeznámen s tím, co ho na prohlídce čeká. O nabídce si přečetl, prohlédl fotky a dokonce se bytem už prošel. Velmi často se tak stává, že na prohlídku dorazí již rozhodnutý o koupi.

Každou nemovitost můžeme naskenovat do zcela přesného virtuálního modelu, který lze projít na displayi počítače, telefonu a nebo s nasazenými VR brýlemi - pak se ocitnete přímo v prostoru, který můžete procházet.

Model má svou důležitou roli i při různých návrzích a podobně. Díky radaru, který v sobě kamera má, zabírá veškeré dimenze v přesném měřítku. V modelu si tedy můžete přeměřit veškeré rozměry a nemusíte kvůli tomu nikam lítat.

Webová stránka nabídky

Webovou stránku nabízených nemovitostí používám při prodejích už více jak 5 let. A neumím si představit plnohodnotný prodej, při kterém bych web nezpracoval.

Proč vytvářím nemovitosti webovou stránku? Možnosti inzerce na realitních serverech jsou velmi omezené. Texty nesmí být příliš dlouhé a zdaleka se na ně nevejde tolik informací. Některé portály dokonce výslovně omezují možnosti použitých výrazů. Proto vytvořím místo, na kterém se zájemci dozví úplně vše. Od hromady fotek, popisů do nejmenších detailů, přes video, virtuální prohlídku a nebo potřebné dokumenty - jako jsou například stavební plány, prohlášení vlastníka a podobně.

Právě ale texty jsou to, na čem si skutečně zakládám. Chci, aby na prohlídku dorazil zájemce, který má o nemovitosti dokonalou představu. Síla textů je často velmi podceňovaná a bohatá zpětná vazba z prohlídek mě přesvědčila o tom, že se zájemcům skutečně líbí a mají svou velkou váhu. Nestačí pár vět, pro dobrý prodej je zkrátka potřeba víc.

Odkaz je na rozdíl od inzerce na realitních serverech stále stejný, kdežto inzerce se pravidelně aktualizuje a pokud si tedy zájemce uloží dnešní odkaz z inzertního portálu, za týden už fungovat nebude. Tento web pak dále propaguji především přes sociální sítě, kde dokážeme cílit na vybraná publika. Ve velmi krátkém čase tak dokážeme oslovit stovky tisíc uživatelů.

Bez mučení se přiznávám, že příprava webů je občas nekonečná. Nikoho k tomu nepouštím, protože pokud jsem to já, kdo má nemovitost prodat, musí o ní také maximum vědět. A to autenticky. Ročně zpracuji přes 50 takových webových stránek.

Možná si ještě kladete otázku, kdo na ten web vůbec chodí? Má nějakou rozumnou návštěvnost? S tímto přímo souvisí další téma, nicméně pár čísel o návštěvnosti mého webu naleznete dole. Každý den ho navštíví přes 1.000 lidí, kteří na něm stráví průměrně přes 2 minuty.

Klidně se můžete tvářit takhle drsně. Pokud vás ale při prodeji potkají komplikace a nemáte zkušenosti, drsný pohled vám většinou nepomůže.

Hlavně se z toho nepo...

Jen v roce 2021, ve kterém jsem prodal kolem 50 různých nemovitostí, mě potkaly následující komplikace:

- předběžné opatření soudu

- nařízení exekučního zástavního práva

- žaloba na určení vlastnictví (zapsání poznámky spornosti)

- trestní oznámení za úvěrový podvod

- absurdně nízké výsledky odhadů banky

Všechny tyto perličky přišly z čista jasna, aniž by je kdokoliv ze smluvních stran očekával. Doplním, že všechny tyto případy jsou již vyřešené a nedošlo k žádným zbytečným ztrátám.

Právě v těchto okamžicích se vám bude hodit ruka zkušeného. A to jak makléře, tak advokáta, se kterým spolupracuji. Advokát Marek Chadima je promptní, mimořádně pečlivý a řada mých klientů s ním začala spolupracovat i mimo mé transakce.

Zejména v posledních 2 letech to vypadá, že práce realitního makléře spočívá jen v navoněné nabídce. Nenechte se zmást, určitě znáte ten obrázek s ledovou krou. To, co čouhá nad hladinu, je hezká nabídka. Neznamená to ale, že pod ní není 10x víc.

Zkušenosti jsou k (ne)zaplacení

S oblibou říkám, že i lemra, jako jsem já, zvládne oběhnout kilometr. Jen v cílové pásce nebudu mít takový výsledek, jako trénovaný profesionál. Určitě ze sebe nedělám neomylného všeználka, na druhou stranu jsem svým klientům v posledních 3 letech prodal nemovitosti za více než miliardu korun. A s tím se nevyhnutelně pojí celá řada cenných zkušeností.