Během své kariéry jsem realizoval desítky pronájmů domů. Některým majitelům obstarávám pronájmy už 7 let a máme za sebou až 6 různých případů.
Tento článek je můj názor získaný zkušenostmi s celým průběhem nájmu – od sjednání, přes samotný výkon až po převzetí domu zpět. Možná totiž uvažujete o tom, že svůj dům pronajmete. Pojďme se tedy na tuto problematiku podívat detailněji.
Řeknu to hned na úvod. Pronájem domu je dle mých zkušeností naprosto nevhodným řešením. Bavíme se nyní o využití pro bydlení, nikoliv komerční účely. Důvodů je celá řada.
Výnos z nájmu
Některé z domů a bytů, které jsem pronajímal, jsem následně zároveň i prodal.
Koncem minulého roku jsem například takto prodal dům ve Slivenci. Jeho prodejní cena činila 16.800.000 Kč. Dům jsem dvakrát pronajal, ceny se pokaždé pohybovali zhruba u 45.000 Kč (bez spotřeb, poslední cena sjednána 2019). Na nájemce jsme čekali několik měsíců, kdy byl dům prázdný. Jednoduchou kalkulací tak lze získat roční výnos, který činil 3.3% hrubého a to ještě bez zohlednění ztráty několika měsíců při prázdném domu.
Rodinný dům ve Slivenci. Prodáno koncem 2019 za 16.800.000 Kč. Pronajato začátkem roku 2019 za 46.000 Kč měsíčně. Výnos 3.3% ročně.
Naproti tomu si vezmu k ruce byt, který jsem pronajímal, a začátkem tohoto roku prodal na Smíchově. Cena nájmu činila 15.000 Kč, nebyla nízká (sjednáno 2018). Pronajmout byt mi trvalo něco přes měsíc. Prodal jsem ho za 3.700.000 Kč. Roční výnos tedy činil 4.8%.
Toto pravidlo bych se nebál nazvat železným. Platí totiž téměř kdykoliv a kdekoliv. Výnos z pronájmu bytu bude vyšší, než z pronájmu rodinného domu. Světlou výjimkou mohou být budovy, které byly účelně stavěny pro pronájem a jsou uchopitelné pro komerční využití. Takový dům jsem před 3 lety pronajal a tento rok prodal ve Zdiměřicích pro provoz školky. Výnos činil krásných 5.6%. O těchto specifických domech však článek nepojednává.
Dvojdům ve Zdiměřicích. Od počátku stavěn pro pronájem a komerční využití. Prodáno začátkem roku 2020 za 16.000.000 Kč. Pronajato na jaře 2017 za 75.000 Kč. Výnos 5.6% ročně.
Náklady na údržbu
Zda budou náklady vyšší u domu nebo u bytu je určitě naprosto jasné. U bytu totiž, na rozdíl od domu, neřešíte:
- Údržbu samotné konstrukce budovy
- Údržbu pozemků
U bytu se o všechny tyto záležitosti stará SVJ nebo družstvo, kterému pravidelně odvádíte platbu do fondu oprav. U domu si tento fond oprav musíte tvořit sami. A to doslova, nikdo další se s vámi totiž nepodělí. Některé bytové domy jsou stejně velké, jako ty rodinné. Na údržbu se zde však skládá více lidí.
Náklady na rekonstrukci
Pronajímané nemovitosti dříve či později potřebují rekonstrukci.
Podlaha nevydrží věčně, výmalba nebude zářivě bílá po 10 letech. V této jednoduché tabulce je porovnání dvou výše zmíněných konkrétních případů.
V nemovitosti bude například nutné vyměnit podlahy, které jsou buď vlivem stáří nebo poškozením již nevyhovující. Každý metr čtvereční podlahy vás bude v regálu stát +/- stejné peníze. Ať máte byt o 30 metrech, 60, 80 nebo dům, který má metrů 300. Velký rozdíl je ale v tom, kolik peněz každý měsíc za ten samý metr dostanete. V malém bytě vyděláte na metr čtvereční nové podlahy za 2.5 měsíce. V domě už je to půl roku. Data do tabulky jsou použil ze dvou konkrétních, již zmíněných případů.
Jednou ze základních myšlenek dobrého nájmu, alespoň tedy z mého pohledu, je minimalizovat náklady a maximalizovat výnosy z každého metru, který pronajímám. Malometrážní byt je na tom z tohoto hlediska téměř 2.5 x lépe proti velkému domu.
Obsaditelnost
Doba, kterou budete potřebovat na vyhledání vhodného nájemce u domu, je nesrovnatelně delší, než u bytu.
V mnoha případech jsem i s kvalitní prezentací, kampaněmi, dokonce i skvělou cenou hledal nájemce vysoké řády měsíců. Z mé praxe jsou naprostou anomálií Průhonice, kde se přinejmenším posledních 5 let drží v nabídce extrémní množství domů (pár let přes 100, poté 80, nyní přes 50) a i s nejlevnějším domem v nabídce jsem složitě zápasil. Tato situace u bytu, pokud je tedy dobře zvolený s ohledem na pronájem, nastat jednoduše nemůže. Nemusí to platit vždy, položme si ale základní otázku – pronajmu dříve 2+kk v paneláku a nebo dům na kraji Prahy?
Výběr nájemce
O tomto tématu jsem se rozepsal v samostatném článku zde. Obecná myšlenka je to, aby nastavení ceny umožnilo výběr nájemce. Takového, který má předpoklady fungovat bezproblémově. Nájem má totiž především sloužit jako téměř bezúdržbový stroj na generování peněz. U domu tuto možnost zpravidla ztrácíte, neboť samotná cílová skupina je výrazně užší, než zájemci o byty. Začátkem roku 2013 jsem realizoval první pronájem domu a od té doby si nevzpomínám na případ, kdy bychom si nájemce mohli vybírat. Takový stav lze vyvolat jedině snížením ceny, která by však byla už nápadně pod tržní hladinou. U bytů lze ze zájemců vybírat kolikrát i v situacích, kdy je cena nastavena k horní hranici tržních průměrů.
Závěrem ještě dodám jednu statistiku. Spolehlivost mnou sjednaných nájmu je od prvního do posledního přes 94%. Spolehlivostí mám na mysli to, že nájem byl ukončen bez dlužných částek. Oněch 6% připadá výhradně na domy. Pouze u domů jsem řešil nezaplacená částky, problémy s vystěhováním a podobně. V jednom případě mi to zabralo téměř půl roku práce. Pronajímatele jsem v tom nechat ale nemohl a s velkou dávkou štěstí situaci vyřešil. Můj kamarád, diplomat, by ze mě měl radost 🙂
Pořád tedy přemýšlíte, zda pronajímat dům?
Třeba jste nějaký zdědili a teď řešíte, co s ním. Za mě je odpověď velmi jednoduchá – prodat, koupit byt nebo byty. Dejme tomu, že jste zdědili dům za 8 milionů korun a s tímto objemem peněz nyní můžete pracovat. Za 8 milionů máte možnost pořídit tři 30 metrové byty 1+kk v paneláku na pražském sídlišti. Ty úplně nejlevnější se pronajímají za 8.000 Kč, průměr je někde u 10.000 Kč. Počítejme tedy s 9.000 Kč měsíčně za každý byt. Dohromady by váš výnos činil 27.000 Kč měsíčně. Pronajali byste za takovou částku dům za 8 milionů? S vysokou pravděpodobností ano. Výnos je tedy stejný, co teď? Diverzifikace. Rozložení rizika. Pokud vám vypadne nájemce u domu, rázem jste každý měsíc -27.000 Kč. Pokud se vám to stane u jednoho ze 3 bytů, držíte si 2/3 celkového příjmu. A pokud by došlo k zatmění měsíce, kdy by vám všichni 3 nájemci opustili byty najednou, pronajmout 1+kk mi zpravidla trvá několik dnů. U domu se o dnech bavit určitě nebudeme.
Zlatá éra pronájmu domů skončila zhruba před 10 lety. Některé domy, o které se starám, byly v rozmezí let 2000 až 2010 pronajaty za částky okolo 100.000 Kč. Nyní se pohybují skoro na třetině. Pochopitelně má na cenu vliv i stav a standard, který v té době odpovídal nejvyšším nárokům. Přesto je ale patrné, že ten hlavní důvod bude jinde.
Co říct závěrem? Až na naprosté výjimky je rodinný dům k pronájmu nevhodný. Za tímto názorem si neoblomně stojím. Svědčí o tom desítky různých případů a roky praxe. Pokud nemáte závažný důvod, pak se pronájmu vašeho rodinného domu raději vyhněte.
