Bezproblémový nájem. Jak na něj? - Ondřej Černovický - certifikovaný realitní makléř

Bezproblémový nájem. Jak na něj?

V roce 2019 jsem zprostředkoval pronájmy za více než 500.000 Kč měsíčně. Domů, bytů i komerčních nemovitostí. 94 % mnou historicky zprostředkovaných nájmů skončilo bez dlužných částek. Mnoho nemovitostí jsem pronajal již počtvrté, popáté. A tak ode mě snad není příliš troufalé, když si dovolím sepsat pár postřehů, kterých byste se jako pronajímatelé měli držet, pokud pronájem řešíte na vlastní pěst – tedy bez odborníka.

Po bohatých zkušenosti s výběrem nájemců považuji za jednu z největších chyb, když se s cenou jede „na krev“. Tedy když se pohybujete na hranici toho, co je pro daný byt dosažitelné. Řekněme, že pronajímáte 2+kk v paneláku na sídlišti. V daném místě se takové byty pohybují od 13 do 16 tisíc. Cenu tedy nastavíte na 16 a s touto nabídkou se vydáte do světa. I s takovou cenu pochopitelně můžete uspět a na prohlídky pár zájemců přilákáte, bohužel si tím však odříznete možnost nájemce vybrat – a to považuji za úplně nejdůležitější.

,,Proč by mě však měl zajímat výběr nájemce, nebudu s ním přece sedět u večeře u jednoho stolu. Zajímat by mě měla spíše finanční stránka věci a především návratnost mé investice!“

Pochopitelně, výnos z pronájmu je velmi důležitý. Co je ale ještě důležitější je bezproblémový a stabilní průběh nájmu. Co má vůbec totiž takový pronájem bytu, pro vás jako vlastníka, splňovat především?

Má se jednat o dlouhodobý, bezproblémový vztah, který vám zajišťuje pravidelný a bezstarostný příjem.

A toho lze dosáhnout pouze a jenom výběrem kvalitního nájemce. Pokud nastavíte cenu úplně na krev, budou k vám velmi často proudit ti, kteří neprošli sítem jinde a tak jim nezbývá, než jít k vám. Namísto 10 prohlídek budete mít pouze 2. A budete nuceni uzavřít smlouvu s člověkem, který vám napoprvé prohlídku zrušil, podruhé přišel o 15 minut později a při osobním setkání z něj podvědomě nebudete mít dobrý pocit. Ale co, zájem má a peníze z nájmu budou. Ovšem na jak dlouho a s jakým výsledkem?

Několik znaků, které považuji za alarmující:

  • Neustálé nedodržování domluvených termínů
  • Nutnost okamžitého nastěhování, protože: se rozvádíme, majitel je šílenec, sousedi jsou šílenci, měním práci
  • Zájemce mi nikdy nevolá, pouze prozvání. Posílá SMS z bezplatných služeb. Nepoužívá email.
  • Nutnost rozdělení jistoty (kauce), neschopnost uhradit celé částky při podpisu smlouvy
  • Ale především – dejte na svou intuici!

Do svého bytu vezměte nájemce pouze toho, ze kterého nemáte špatný pocit a není vám krajně nesympatický. Aktuální právní systém kryje nájemce a jeho domovní svobodu do takové míry, že jako pronajímatel nemůžete prakticky nic. Nemůžete zakazovat trvalé bydliště, nemůžete zakazovat domácí mazlíčky. Nemůžete nájemce vystěhovat, pokud vám přestane platit. Pokud někdo bydlí ve vašem bytě rok zadarmo, tak tam bude bydlet dál do té doby, dokud nebude vystěhován exekučním příkazem od soudu. Pakliže to provedete sami, dopouštíte se trestného činu a před soud se postavíte vy sami. Dokonce nemůžete ani přestat platit zálohy na služby a spotřeby energií, pokud jsou psané na vás. Necháte odpojit vodu nebo elektřinu? Opět se jedná o trestný čin. Více o této problematice se dozvíte např. zde.


Jak tedy postupovat, abyste do svého bytu nalezli nájemce, který bude bezproblémový?

  • Byt nechte hezky nafotit

Fotografie jsou absolutní základ u jakékoliv nabídky. Vždyť i jogurty v letáku vypadají dobře. Zaslouží si to i vaše nemovitost. Nabídka bude lákavější, bude mít vyšší návštěvnost a z ní plynoucí vyšší zájem.

  • Zpracujte stručný popis

Sepsat slohovou práci může ukojit vaše spisovatelské touhy, ovšem u pronájmu bytu se to mine účinkem. Z mé zkušenosti popis téměř nikdo nečte. Často to zjišťuji u neznalosti zásadních informací, které jsem uvedl třeba už v druhé větě a poptávající o nich neví. Popis tedy napište jasně, stručně, uveďte důležité fakty.

  • Zaplaťte si kvalitní inzerci

Inzertní servery zdarma sice také dobře fungují, ale svými výsledky se nerovnají výkonu těch placených. Jak svou návštěvností, tak především kvalitou zájemců. Poměr dlouhou dobu jsem zkoušel své nabídky k nájmu prezentovat ve skupinách na Facebooku, ale přestal jsem s tím. Kvalita zájemců byla nízká, drtivá většina prohlídek se nerealizovala. Možná ušetříte peníze, ale určitě ne čas. A nejsou čas peníze?

  • Prohlídky si domluvte po sobě v jeden den

Nevyplatí se kvůli každému jezdit jen tak. Z dlouhodobých statistik mi vyplývá, že u nájmů dochází k nerealizování domluvených prohlídek v řádu desítek procent. Čím levnější byt, tím toto číslo narůstá. U jednopokojových bytů v paneláku může dokonce dosahovat až na hranici jedné poloviny.

  • Nastavte rozumnou cenu, abyste si nájemce vybrali

Protože vyšší příjem na začátku nájemního vztahu zdaleka neznamená nižší výdaje na jeho konci.

  • Prověřte si zájemce v registru exekucí, vygooglete ho

I když nám to může být nepříjemné, na internetu je všechno o všech. Zkuste najít facebookový profil zájemce o váš byt. Pokud na něm každý týden naleznete fotografie v hromadě prázdných láhví, je celkem bez diskuze, že další příspěvky už mohou být z vašeho bytu.

Dodržování těchto pravidel mi dlouhodobě funguje. Jedná se o léty prověřený postup, díky kterému jsou nájmy zpravidla bezproblémové a pokud dojde k nějakým přešlapům, vždy se vyřeší. Doporučuji jejich dodržování i vám, pokud nechcete zažít situace, kdy ve vašem bytě dva roky bydlí někdo zadarmo, vás to dostává do finanční tísně a řešíte soudní tahanice. A jak se chovat na prohlídkách? I to má svá pravidla. Více o nich naleznete v mém článku zde.

Pokud si nejste s něčím jistí, kdykoliv se mi ozvěte. Rád vám s nájmem pomohu tak, aby probíhal bezproblémově. Zkušenosti jsou totiž k nezaplacení.


rfwbs-slide

Reference

Co o mně říkají klienti?

Copyright © 2018. Všechna práva vyhrazena.

Vytvořil Tomáš Hlad.